Fecha: 26 de Junio de 2020

Con la aprobación de la nueva Ley de Alquileres por el Congreso de la Nación, se modificó la regulación establecida para los Contratos de Locación de inmuebles  y con ello la relación entre los propietarios y sus inquilinos. Se trata de una modificación que afecta a todo el país y entrará en vigencia con su publicación en el Boletín Oficial de la Nación.

¿Qué contratos se verán afectados? Las disposiciones de la nueva ley de alquileres entrarán en vigencia el día siguiente a su publicación en el Boletín Oficial y sólo serán aplicables para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia, es decir, que los contratos firmados previamente no están alcanzados por esta ley.

Depósito: se limita el monto del depósito no pudiendo el mismo ser mayor al equivalente al valor del primer mes de alquiler. Este depósito, una vez finalizado el contrato, al momento de la restitución de la tenencia del inmueble, deberá ser reintegrado al inquilino, en efectivo, con el valor del último mes de alquiler, es decir, actualizado.

Garantías: en caso de las locaciones destinadas a vivienda, el locador debe proporcionar, al menos, dos posibilidades, que pueden ser: título de propiedad, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario con un recibo de sus ingresos.

El monto de la garantía no puede superar al equivalente a 5 veces el valor mensal de la locación. Sin embargo, en el caso de que se trate de la garantía por ingresos, el valor se puede elevar a un máximo de 10 veces.

Plazo de vigencia del contrato: se amplía el plazo mínimo de vigencia del contrato, pasando de 2 a 3 años independientemente del destino que se le dé al mismo. Quedan exentos aquellos estipulados en el artículo 1.199 del Código Civil y Comercial (embajadas, fines turísticos o de descanso, guarda de cosas, exposiciones y ferias o que tengan una finalidad expresada en el contrato que normalmente deban cumplirse en un plazo menor).

Ajuste del canon locativo: en los contratos de locación de inmuebles con destino habitacional, ya no habrá incrementos semestrales sino que los alquileres serán ajustados anualmente, que se realizará utilizando en partes iguales el índice de evolución de los salarios (RIPTE) y el índice de evolución de la inflación (IPC) calculados por el INDEC.

De ello deriva que el canon deberán ser pactado como un valor único y a ser pagado de forma mensual, no pudiendo hacerse de forma escalonada

Renovaciones: en caso de las locaciones destinadas a vivienda, dentro del plazo de 3 meses previos a la terminación del contrato, cualquiera de las partes puede convocar a la otra a través de un medio fehaciente para negociar la posibilidad de la prórroga del contrato. Ante la negativa o el silencio del locador, el locatario puede concluir el contrato anticipadamente sin penalidades.

Expensas: todas aquellas expensas que derivan de los gastos habituales, por lo que quedan incluidos los servicios normales y permanentes, quedan a cargo del locatario. En cambio, las extraordinarias, quedan como obligación en cabeza del locador. Además, se prohíbe el pacto entre las partes que obligue al locatario el pago de ambos tipos de gastos.

Reparaciones: ante el silencio o negativa del propietario a realizar las reparaciones urgentes notificadas por el inquilino, este puede por sí mismo dentro de las 24 horas desde el momento de la notificación quedando las mismas a cargo del locador. En cambio, si no son reparaciones urgentes, el propietario tiene 10 días corridos para realizarlas.

Domicilio electrónico: el propietario y el inquilino podrán constituir un domicilio electrónico en su casilla de correo electrónico para las notificaciones pertinentes al contrato y todas las comunicaciones realizadas en a ese domicilio serán válidas.

Registro del contrato ante la AFIP: se establece la obligatoriedad de declarar los contratos ante la AFIP por parte del locador bajo la pena de las sanciones establecidas por la Ley de Procedimiento Fiscal (multas).  La AFIP reglamentará la forma, el plazo y el alcance de esta declaración.

Programa Nacional de Alquiler Social: se crea el Programa Nacional de Alquiler Social cuyo objetivo será la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante la contratación formal.